Cuando llega la fecha de renovación, la pregunta correcta no es si el propietario quiere renovar. Es qué dice la ley y qué avisos se han enviado por escrito.
La mayoría de los contratos de vivienda habitual se leen a fondo cuando algo está a punto de cambiar: una firma, un aniversario, una carta de subida de renta. Para entonces, tres variables han decidido ya casi todo el resultado: la fecha de firma, quién figura como arrendador y qué avisos se han cruzado por escrito.
El asunto afecta a cada vez más gente. Según el INE, en 2024 el 20,4% de los hogares residía en régimen de alquiler, frente al 18,7% del año anterior, con Baleares (30,9%), Cataluña (27,9%) y Madrid (27,1%) a la cabeza. Traducido: más hogares dependen de una normativa que ha cambiado varias veces en pocos años.
El marco sigue siendo la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con las modificaciones de 2019 y de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Sobre esa base se han ido acumulando índices nuevos, medidas temporales y decisiones autonómicas que no se aplican igual en todo el territorio.
Aquí está la clave: dos contratos firmados con pocos meses de diferencia pueden tener reglas de renovación y de actualización distintas, y ninguna de las partes se entera hasta que llega el aniversario.
Lo que dice el contrato no fija lo que dura el contrato
La duración inicial se pacta libremente, pero la ley impone un mínimo. Si el arrendador es persona física, la duración mínima es de cinco años. Si es persona jurídica, siete.
En la práctica, esto significa que aunque el contrato diga «un año», el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cinco o siete años renovando anualmente, y el arrendador no puede negarse salvo causas muy concretas.
La formulación oficial es todavía más directa: el propietario no puede recuperar la vivienda alegando simplemente que no quiere renovar el contrato. La prórroga es obligatoria mientras el inquilino desee continuar y cumpla sus obligaciones, con los pagos al día y un uso correcto del inmueble.
Para quien está a punto de firmar, la implicación es directa: el plazo escrito no acorta el compromiso, solo cambia la etiqueta. Conviene decidir el horizonte real antes de la firma y no en la primera renovación.
Cuánto puede durar realmente el contrato
Las cifras de cinco y siete años son el punto de partida, no el techo. La prórroga tácita y las prórrogas extraordinarias introducidas por la Ley de Vivienda pueden estirar bastante más la relación arrendaticia.
| Situación | Duración mínima | Prórrogas que pueden sumarse |
| Arrendador persona física | Cinco años | Prórroga tácita de hasta tres años más, por plazos anuales (art. 10 LAU) |
| Arrendador persona jurídica | Siete años | La misma prórroga tácita de hasta tres años |
| Vulnerabilidad social y económica acreditada | Según el tipo de arrendador | Prórroga extraordinaria de un año (art. 10.2 LAU) |
| Vivienda en zona de mercado residencial tensionado | Según el tipo de arrendador | Prórroga extraordinaria de hasta tres años (art. 10.3 LAU) |
Fuente: artículos 9 y 10 de la LAU y preguntas frecuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Conviene situar el cambio. Los plazos de cinco o siete años, con tres más de prórroga tácita, proceden de la reforma de marzo de 2019. Los contratos anteriores deben analizarse conforme a la normativa vigente en el momento de su celebración, ya que han coexistido distintos regímenes de duración y prórroga. Por eso muchos contratos antiguos y nuevos conviven hoy con reglas distintas.
Los preavisos deciden más que los argumentos
Casi todos los conflictos de renovación son conflictos de calendario. Cada fase del contrato tiene su plazo y su parte obligada, y el incumplimiento no abre una negociación: activa automáticamente la prórroga.
| Momento del contrato | Quién avisa | Antelación mínima |
| Durante los cinco o siete años iniciales | El inquilino que no quiere prorrogar | Treinta días antes de terminar la anualidad (art. 9 LAU) |
| Al agotarse los cinco o siete años | El arrendador que no quiere renovar | Cuatro meses (art. 10 LAU) |
| Al agotarse los cinco o siete años | El inquilino que no quiere renovar | Dos meses (art. 10 LAU) |
| Durante los tres años de prórroga tácita | El inquilino que no quiere continuar | Un mes antes del fin de cada anualidad |
| Recuperación de la vivienda por necesidad | El arrendador | Dos meses, y solo si el contrato lo prevé (art. 9.3 LAU) |
| Desistimiento del inquilino | El inquilino | Treinta días, transcurridos seis meses de contrato (art. 11 LAU) |
Fuente: artículos 9, 10 y 11 de la LAU, según el detalle publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
El riesgo aumenta cuando esa ventana se pasa por alto. Un propietario que necesita el inmueble y deja transcurrir los cuatro meses se encuentra con una anualidad más, sin haber tomado ninguna decisión. Cuando el preaviso importa, la cuenta atrás empezó cuatro meses antes de que nadie pensara en el contrato.
El propietario tiene una única salida anticipada, y va con condiciones
Dentro de los cinco o siete años, el arrendador persona física puede recuperar la vivienda solo si la necesita como vivienda permanente para sí mismo, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. No es una facultad libre.
Las tres condiciones se cumplen a la vez o la recuperación no procede:
- Debe haber transcurrido al menos un año desde la firma del contrato.
- La posibilidad tiene que estar prevista de manera expresa en el contrato, una de las novedades de la reforma de 2019.
- El aviso al inquilino se da con dos meses de antelación.
Hay consecuencia si la necesidad resulta hueca. Si en el plazo de tres meses el arrendador o sus familiares no han ocupado la vivienda, salvo fuerza mayor, el inquilino tiene derecho a ser repuesto en el arrendamiento, a percibir una indemnización, o a ambas cosas.
La principal implicación está en la redacción. Una cláusula de necesidad mal escrita, o ejercida fuera de sus condiciones, no extingue nada.
La renta sube por escrito, o no sube
Aquí va lo interesante: la renta no está sujeta a actualización anual salvo pacto expreso entre las partes. Lo habitual es que la cláusula figure en el contrato, pero cuando no figura, no hay subida que aplicar.
Cuando sí se pactó, el índice aplicable depende de la fecha de firma.
| Fecha de firma | Índice aplicable | Último dato publicado |
| Firmados hasta el 26 de mayo de 2023 | IPC o lo pactado por las partes, dentro de los límites legales | Publicación mensual del INE |
| Vivienda habitual, firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023 | IRAV, índice de referencia de arrendamientos de vivienda | 2,47 %, dato de agosto de 2026 publicado por el INE el 15 de septiembre |
| Temporada, habitación, local, garaje o uso turístico | No se aplica el IRAV: rige lo pactado | No procede |
Fuente: artículo 18 y disposición adicional undécima de la LAU, con la serie del IRAV publicada por el Instituto Nacional de Estadística.
Para que la subida sea válida se cumplen tres condiciones a la vez:
- Se aplica en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato, no en otra.
- Usa el índice que la ley marca para ese contrato, con el dato vigente en la fecha de actualización.
- El arrendador la comunica por escrito. Si no la comunica, la renta no sube.
Un detalle que resuelve discusiones: si las partes pactaron actualizar pero no fijaron la metodología, la renta se actualiza según la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, y en ningún caso esa variación puede exceder la del IPC, o la del IRAV desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023.
El Ministerio de Vivienda mantiene una calculadora pública para comprobar el máximo aplicable a cada actualización, lo que convierte la verificación en un trámite de minutos.
Marzo de 2026 dejó contratos en una zona intermedia
El Real Decreto-ley 8/2026 se publicó en el BOE el 21 de marzo de 2026, entró en vigor el 22 de marzo y quedó derogado tras la publicación de la resolución de no convalidación en el BOE el 30 de abril de 2026.
Sus dos medidas afectaban de lleno a la vivienda habitual: una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027, previa solicitud expresa del arrendatario, y un límite del 2% en la actualización anual de la renta para las anualidades vencidas entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. El Congreso rechazó la convalidación el 28 de abril de 2026 y ambas decayeron.
Para los casos nuevos la situación es limpia. Cuando el inquilino ya actuó durante la vigencia de la norma, y sobre todo si el contrato vencía en ese mismo periodo, la cuestión es más compleja y unos pocos días pueden cambiar por completo la respuesta jurídica.
Total, que hay contratos vivos cuyo estado no se resuelve leyendo la ley, sino reconstruyendo la cronología de solicitudes y respuestas. Y conviene desconfiar de las guías publicadas antes de mayo de 2026, porque muchas siguen dando por vigente una norma que ya no lo está.
En Andalucía el precio del nuevo contrato sigue siendo libre
Según las resoluciones publicadas en el BOE, más de 300 municipios y ámbitos cuentan ya con declaración de zona de mercado residencial tensionado. El mapa se actualiza periódicamente, por lo que la situación concreta debe comprobarse en el momento de firmar.
La competencia es autonómica. Cataluña y País Vasco han optado por un despliegue amplio, mientras otras comunidades, entre ellas Madrid y Andalucía, no han activado la figura, pese a que algunos de sus municipios cumplen los criterios técnicos. Andalucía sigue sin zonas de mercado residencial tensionado declaradas.
Para un arrendamiento en Málaga capital o en la provincia, la regla es sencilla: fuera de zona declarada, la fijación del precio del nuevo contrato es libre, y la prórroga extraordinaria de hasta tres años por zona tensionada no entra en juego. Lo que no cambia son los plazos mínimos, los preavisos y el régimen de actualización.
La fianza tiene techo, destino y plazo de devolución
A la firma, el arrendador exige una mensualidad en concepto de fianza, y puede pactarse el establecimiento de garantías adicionales equivalentes, como máximo, a dos mensualidades, sean depósitos, avales o seguros de impago. Con la normativa anterior a 2019 no había límite de cuantía.
Ese tope se aplica a cualquier fórmula. Un aval bancario no puede implicar en ningún caso para el inquilino más de dos mensualidades de renta, y si es el inquilino quien sufraga un seguro de impago, su coste computa dentro de ese mismo límite.
La fianza sigue siendo obligatoria conforme a la LAU, pero su destino ha cambiado en Andalucía. Para los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026, la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía suprime la obligación de depositarla ante la AVRA, y es el propietario quien la custodia directamente. Las fianzas constituidas antes siguen depositadas en la AVRA hasta su devolución.
Entregadas las llaves, el propietario debe restituir el saldo que corresponda. Si transcurre un mes sin hacerlo, esa cantidad empieza a devengar el interés legal.
Solo caben tres tipos de descuento sobre la fianza:
- Daños que superen el desgaste habitual de la vivienda.
- Rentas impagadas.
- Suministros pendientes de pago.
El riesgo aumenta cuando no hay prueba del estado inicial. Documentar la vivienda y su contenido el día de entrada, con fotografías y un inventario firmado por ambas partes, es lo que convierte una discusión sobre desperfectos en una comprobación. Si el propietario no devuelve la fianza sin justificación, procede reclamarla junto con el interés legal devengado desde que transcurrió un mes desde la entrega de llaves.
Hay gastos que no son del inquilino
Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deberá asumirlos siempre el arrendador. Es una de las cláusulas que más se sigue trasladando al inquilino por costumbre, y no es exigible.
Las reparaciones siguen una línea igual de clara. El propietario asume el mantenimiento, la conservación y las actuaciones necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad, incluidas agua, luz, gas, calefacción y humedades estructurales, salvo daños causados por mal uso del inquilino. El arrendatario responde de las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano.
Y un punto que evita muchas subidas improcedentes: esos gastos de conservación no pueden traducirse en ningún caso en un motivo para subir la renta al arrendatario.
La vivienda alquilada es un domicilio, no una propiedad visitable
El propietario no puede entrar en la vivienda arrendada sin consentimiento del inquilino. La protección no nace del contrato, sino del derecho a la inviolabilidad del domicilio reconocido en el artículo 18.2 de la Constitución.
Esto excluye las visitas sin aviso, las comprobaciones del estado del inmueble por cuenta propia y las reparaciones sin acuerdo previo. El acceso sin permiso y sin causa que lo justifique puede constituir un delito de allanamiento de morada del artículo 202 del Código Penal, con penas de prisión de seis meses a dos años, y de uno a cuatro años si media violencia o intimidación.
El inquilino puede denunciar o rescindir el contrato sin sujeción a plazo. Antes de dar ese paso conviene documentar el episodio con mensajes o testigos, porque la prueba decide el resultado.
Si el propietario vende, usted tiene preferencia
La venta no expulsa al inquilino. Existe un derecho de adquisición preferente, tanteo y retracto, que otorga prioridad para comprar la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero.
El arrendador debe notificar el precio y las condiciones, y el inquilino dispone de treinta días para decidir. Si no informa y vende igualmente, cabe ejercer el retracto y adquirir la vivienda en las mismas condiciones que el comprador.
El derecho puede excluirse por pacto expreso en el contrato, algo frecuente en los modelos que circulan. Merece una lectura antes de firmar, porque es la clase de renuncia que solo se echa en falta años después.
El inquilino conserva una salida anticipada
La estabilidad no obliga a permanecer. El arrendatario puede resolver el contrato transcurridos seis meses, con preaviso de treinta días, conforme al artículo 11 de la LAU.
La indemnización es cuestión aparte. Si el contrato incluye cláusula de penalización, el tope es una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir, prorrateándose cuando el periodo restante es inferior a un año. Si el contrato no recoge esa cláusula, no hay penalización que abonar.
También cabe la salida sin esperar cuando el propietario incumple de forma reiterada, por ejemplo negándose a realizar reparaciones esenciales. En ese escenario el inquilino puede solicitar la resolución del contrato con la indemnización correspondiente por los perjuicios causados.
Anticiparse amplía las opciones
Tres puntos concentran casi todos los conflictos de renovación:
- Un preaviso enviado fuera de su ventana de cuatro, dos o un mes, según la fase del contrato.
- Una actualización de renta comunicada mal, tarde, o aplicada sin que exista pacto expreso de actualización.
- Una cláusula que contradice la ley y que nadie revisó en el momento de la firma.
Los tres se corrigen antes, no después. Una planificación temprana convierte una discusión en un trámite, y el siguiente paso depende siempre del mismo material: fechas y documentos.
En HFZ trabajamos arrendamientos, alquiler vacacional y compraventa de inmuebles junto con su tratamiento fiscal, con un equipo de abogados, economistas y auditores en Málaga.
Preguntas frecuentes
¿Se puede pactar una duración superior a la mínima legal?
Sí. Los plazos de cinco y siete años son un suelo, no un techo, y las partes pueden acordar una duración inicial mayor. Lo que conviene revisar entonces es cómo se articulan las prórrogas y la salida anticipada dentro de ese plazo más largo.
¿Hay que inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad?
No es obligatorio, pero modifica la posición frente a terceros, sobre todo si la vivienda se vende durante el arrendamiento. En un compromiso de cinco o siete años, el coste de inscribir suele ser reducido frente a la exposición que elimina.
¿Qué sucede si fallece el inquilino titular?
La ley prevé un derecho de subrogación para determinados convivientes, sujeto a plazos de comunicación estrictos. Perder ese plazo puede extinguir el derecho aunque la convivencia esté plenamente acreditada.
¿Puede el inquilino subarrendar o compartir la vivienda?
Solo con consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo permitido se limita a una parte del inmueble y al plazo que reste, y la renta que abone el subarrendatario no puede superar la del contrato principal. Hacerlo sin consentimiento es causa de resolución.
¿Qué ocurre si el impago llega a los tribunales?
Determinadas acciones arrendaticias, como la reclamación de rentas impagadas y los desahucios por falta de pago, se tramitan por juicio verbal con independencia de su cuantía. Fuera de esos supuestos, el juicio verbal se reserva con carácter general a asuntos de hasta 15.000 euros. Los desahucios se comunican a los servicios sociales competentes, que pueden valorar la situación y ofrecer alternativas al lanzamiento, y ya no se admiten los desahucios con fecha abierta.
¿Puede la comunidad de vecinos impedir que un piso se destine a alquiler turístico?
Sí. Tras la Ley Orgánica 1/2025, iniciar una nueva actividad de alquiler turístico exige la aprobación previa y expresa de la comunidad, por tres quintas partes de los propietarios que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación. Sin ese acuerdo, la actividad no puede comenzar. Con esa misma mayoría la comunidad puede también aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad, y establecer que esas viviendas contribuyan hasta un 20% más a los gastos comunes. Los acuerdos no tienen efecto retroactivo sobre viviendas que ya operaban con todas sus autorizaciones.
Revisemos el contrato antes de la fecha, no después
Si su contrato se renueva en las próximas semanas, si ha recibido una comunicación de subida de renta, si el propietario le ha planteado no renovar, o si su contrato quedó afectado por el Real Decreto-ley 8/2026 durante su breve vigencia, la revisión debe hacerse ahora.
Para orientar el primer contacto nos ayudan tres datos:
- La fecha de firma del contrato.
- Si el arrendador es persona física o jurídica.
- Los avisos por escrito cruzados hasta hoy.
Escríbanos o llámenos. Cuéntenos brevemente su caso y le indicaremos si podemos ayudarle y cuál sería el siguiente paso.
Contenido informativo, no asesoramiento jurídico para un caso concreto. La normativa aplicable depende de la fecha del contrato, la ubicación del inmueble, el tipo de alquiler y la condición del propietario.
